爱上海419：上海罗泾镇 佛山千灯湖

今天说点具体地区的房价状况，在统计局70个城市房价数据出来之后，一线除了广州持平，基本上新房价格、二手房成交量微涨；个别二线城市如南京、成都微涨，宁波企稳等等。

然后抛开事实不谈，算止跌企稳了。

但一年前我就提醒过一件事：楼市的分化，包括一线的核心和外围，改善和刚需类产品成交量分离；二线城市改善需求比刚需降得慢，二手房挂牌量和成交分化；都市圈概念垮塌，没有外溢，没有投资噱头等等爱上海419。爱上海官网

先从具体地区讲起，举两个相隔千里、看似风马牛不相及的地方。第一个是上海宝山最北边的罗泾镇，上海可以看农田的地方，“乡下”，近邻工业区。罗泾当年最大噱头，轨道交通要通过去，然后买不到市区的群体，奔着炒上海市区外溢+外来接盘逻辑去，不少头部房企也真敢拿地。多年之后，传的玄乎的1号线没来，7号线止步美兰湖站，以至于后来很多人可能都没听说过这件都市传说，但当初可套住不少人。

下图均来自宝山罗泾镇总体规划

罗泾成了宝山缺乏配套的边缘地带，跟嘉定西部堪称卧龙凤雏，但除了这俩还有高手，就是青浦与昆山花桥接壤的部分，站在青浦边上看花桥，有种究竟谁是大城市困惑。这三个地方当年去出差，必须自驾，没有其他适合开展工作的交通方式，而今依然如此。

当然这里也必须叠个甲，我的确是挑了太外围的地方，想更加清晰展示，其实2万-3万冒头的价格，在上海外围有的是选择，又没必要选择的局面上海419论坛。问题是这些房子很多二手房当初很多都被非本地的投资者拿下，现在的挂牌量可以一窥端倪，涨的时候没它，跌的时候首当其冲。没有支撑，楼市分化的显示就是需求和资金面支撑不了这么大的范围，一线城市也不行。

第二个佛山千灯湖，过去15年来热点一直有它。上海各区新茶工作室

广佛同城概念，佛山“我自将心向明月”，千灯湖集万千宠爱，商业和城市规划配套不差，交通条件也完备，但首先是佛山自己的购买力支撑问题，其次都是其次。因为广州在楼市繁荣的时候，也没有能覆盖外溢到把佛山拉起的地步。

千灯湖这地方建设的好，自然条件、文化属性在南海乃至佛山均属上乘；然而问题出在房价上，过去几年二手房挂牌价、成交价能在一个顺位趋势上同步，可谓房东早早看破红尘，以价换量的典范。

问题是，目前分化严重，高端改善4万打不住，普通2万用不了，中间3万的很尴尬。而且次新房也未必打过老一点的二手，有点房龄的二手起码便宜。新房里高端改善的设计理念、产品规划迭代后，与已经成型的项目相比有优势，对有购买力的群体而言，为什么不买新产品，这就进一步推动了分化。

眼看佛山人口将达到千万级别，人不是问题，建设不是问题，千灯湖板块是已经成熟的好地方，问题出在价格，2015-2016，2019-2020，这两拨大涨之后，没给自己留任何余地。不少在那里打拼买房的青年人，后来发现老家县城的房价甚至比这里抗跌（当然必须承认两者不是一个概念）。

对于过去这三年，许多城市的房价，钱不是问题，问题是没那么多钱能支持整个局面。

同样的情况，下一篇点评南京、成都、武汉。

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